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疫情时期的建设热潮叠加需求疲软 ，导致专业仓储市场可租面积攀升
简要摘要
在某冷库运营商完成当年规模最大的 IPO 两年之后 ，美国冷藏仓储市场陷入深度低迷。
“这个行业未来几年日子会很难熬 。” 冷链物流公司 FreezPak Logistics 联合创始人兼首席执行官戴夫?萨乌德表示 。
萨乌德的公司总部位于新泽西州 ，在美国各地运营冷库 ，为食品生产商 、分销商和零售商处理蔬菜、肉类 、海鲜等各类产品。他称 ，行业多年来一直受需求疲软 、新增建设过量的困扰 。电价上涨与消费者偏好变化 ，进一步加剧了运营商的经营困境 。
萨乌德表示 ，FreezPak 之所以能挺过这场动荡 ，得益于其在专业物流领域 25 年的经验 。但他预计 ，许多在疫情引发的需求热潮中涌入冷库建设领域的开发商 ，将很难维持运营 。
“很多新入行的运营商会陆续出局 。 ” 萨乌德说 。
新冠疫情期间 ，冷库行业经历了一轮疯狂的建设与租赁热潮 ，如今正面临供需严重失衡的局面。
当时这类专业仓储需求极为旺盛 ，全球规模最大的冷库运营商 Lineage 在 2024 年完成了美国当年规模最大的 IPO 。但受需求疲软影响 ，该公司股价此后暴跌 55% ，截至周三报 34.89 美元 。
据房地产服务公司纽马克（Newmark）数据 ，美国温控仓库空置率在第四季度达到 6.9% ，创下 20 年新高 ，是五年前同期空置率的两倍多。
“我们目前面临的供需缺口仍处于数十年来高位 。 ” 纽马克北美工业研究主管莉萨?德奈特表示 。
疫情期间 ，食品生产商 、分销商和零售商纷纷抢租仓储空间 ，以便将货品就近存放 ，服务居家网购生鲜 、订购预制餐 、购买更多冷冻食品的消费者。
需求激增吸引了大批新开发商进入冷库行业 ，而彼时商业写字楼等其他地产板块正艰难招商 。
近期 ，食品制造商和零售商已逐步消化疫情期间积累的过量库存 。同时 ，他们还需应对经济不确定性 、高利率以及贸易政策的快速转变 ，对新增仓储空间的需求受到抑制。而另一边 ，开发商仍在陆续完成新建项目 ，进一步推高了整体可租面积 。
纽马克数据显示 ，2025 年冷库净吸纳量（衡量新增入驻面积减去新增空置面积）降至 350 万平方英尺 ，远低于 2021 年疫情期间 480 万平方英尺的高点 。
行业专家表示 ，预计今年新增建设放缓将有助于缩小供需缺口 。纽马克预测 ，今年新增可投入使用的仓储面积约为 400 万平方英尺 ，较 2025 年的 1040 万平方英尺大幅下降 。
行业组织全球冷链联盟总裁兼首席执行官萨拉?斯蒂克勒表示：“我们对前景持乐观态度 ，无预定租户的盲目建设已经放缓 ，今年行业有望逐步企稳 ，并重新恢复增长 。”
空置率攀升已拖累行业内规模最大的两家运营商 ——Lineage 与 Americold Logistics 的盈利表现 。
截至 2025 年 12 月 31 日的季度 ，Lineage 营收同比下降 0.2% ，至 13.4 亿美元。Americold 第四季度营收同比下降 1.2% ，至 6.58 亿美元 。
两家公司均表示 ，如果部分新晋冷库运营商退出市场 ，自身有望从中受益 。
Americold 首席执行官罗布?钱伯斯称 ，公司已有部分此前转投新冷库的客户回流。“我想很多人应该已经领教到 ，想要在这个行业立足成功需要付出什么 。 ” 钱伯斯在 2 月 19 日的投资者电话会议上表示 。
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