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买八套“老破小 ” ，有坑？
来源：中国新闻周刊
最近 ，一位成都博主圆子抄底八套“老破小 ”的经历 ，在房产圈引发热议 。
在多数人购房趋于谨慎的当下，圆子逆势出手显得异常激进 。她在接受媒体采访时提到 ，2025年1月决定买房后 ，她发动了成都二环内几乎所有的主流房产中介，将目标锁定在总价40万—50万元的小户型 。一个月内 ，她看了近20套房源 ，迅速敲定了六套 ，“甚至有一个房子连看都没有看 ，我就直接买了 ” 。截至2026年1月 ，她一共入手了八套成都的房子 。
实际上 ，早在十多年前 ，中国就有投资者集中购买“老破小 ”的热潮 ，大家预判房价会持续上涨 ，低价购买房龄在十年以上 、位于城市核心地段的小户型住房 ，坐等升值 ，然后转手获利 。当下 ，在部分一线及省会城市，“老破小”再度受到关注 ，但逻辑明显不同 ，驱动因素更多转向了租金回报 。
租金可抵月供
吸引圆子集中购买“老破小 ”的主要原因，是在2025年初成都房价低位时入手 ，能通过出租获得稳定收益 。有中介向她提道：“租金可以抵月供 ，还可以赚钱 。 ”在她之前 ，2024年已经有温州炒房团在成都批量购房 。圆子对媒体提到 ，她的八套房子 ，每个月需要还银行贷款大约1.4万元 ，但收到的租金大约有2.1万元 ，不仅能覆盖银行贷款利率 ，还能带来接近10%的复利收益率 。
圆子的做法并不是个例 。在郑州 、重庆等城市 ，也出现一些投资者 ，通过购买低价“老破小” ，实现“以租养贷 ” 。今年2月 ，自媒体《郑州楼市》提到，一位郑州博主在金水区 、郑东新区筛选出一些位置极佳 、业主急售的小户型房源 ，通过砍价压低价格 ，全款买下，再花2万—3万元装修后出租 。一套总价约在50万元的一居室 ，月租金可以达到2300元 ，租售比约5.5% 。
近期 ，上海楼市出现回暖迹象 ，3月7日 ，上海二手房单日网签1324套 ，时隔315天后再次突破1300套 。据上海网上房地产数据 ，截至3月22日 ，上海3月二手房累计成交已达21443套 ，叠加月末翘尾效应 ，3月的成交量有望突破3万套 ，并且上海市二手房网签系统因瞬时流量过大 ，多次卡顿崩溃 。在上海从业十余年的链家房产经纪人高玉照对《中国新闻周刊》提到，在这一轮市场回升中 ，上海也有部分个人投资者在抄底“老破小 ” 。
“现在一些人的抄底 ，更像是一种理财方式 。”高玉照在接受《中国新闻周刊》采访时提到，背后的原因在于利率持续下行 、存款收益走低 ，在上海 ，一些“老破小 ”的回报率超过3% ，比银行存款及一些固定收益类理财产品更高 。
租售比 ，是衡量房地产市场状况的一个常用指标 ，简单来说 ，是一套房靠出租能带来多少回报 ，通常以年租金除以购房总价计算 。在国际上 ，合理的租售比一般在1：200—1：300之间 ，即200-300个月收回购房成本 ，对应的年化租金收益率为4%—6% 。
近期 ，上海易居房地产研究院基于公开数据 ，梳理了成都 、重庆 、武汉 、南京 、深圳 、上海 、北京 、广州等城市“老破小 ”二手房租售比（收益率）的个案情况 。结果显示，多数城市已超过2% ，其中成都最高 ，达到3.8%，重庆为3.2% ，上海约为2.45% 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为 ，整体来看 ，这些城市的租售比（收益率）已经跑赢存款利率 ，也逐渐接近房贷利率 。他梳理的几大城市平均租售比（收益率）为2.67% ，明显高于1.9%的5年期定存利率 ，1.8%的10年期国债收益率 ，以及2.0%的3年期大额存单利率 。同时 ，与3.06%的房贷利率相比 ，也已基本持平 。这意味着在按揭贷款的情况下 ，租金收入已基本能够覆盖月供 。
机会并不普遍
尽管有
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