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来源：资市会
房产交易及金融服务业务堪忧 ，四季度形势更加严峻 。
作者 | 资市分子
在房地产行业深度调整的第五年 ，作为房产交易龙头的贝壳，其年报数据无疑是观察市场冷暖的重要窗口。
2025年 ，贝壳交出了一份复杂而微妙的成绩单：总营收勉强维持住了正增长的体面 ，但利润端却已感受到来自深水区的寒意 。
表面上 ，公司通过门店扩张和用户活跃度的提升，试图向外界传递规模底盘依旧稳固的信号；但另一面 ，存量房与新房的交易额双双下滑 ，直接拉低了整体毛利水平 。
面对房产交易难以逆转的下行压力，贝壳不得不加速向“非房产交易 ”领域寻求增量 ，房屋租赁服务一跃成为最亮眼的增长极 ，让这家公司在外界的认知中，逐渐从“交易平台 ”向“居住服务商 ”转变 。
然而 ，在这轮艰难转型的背后 ，新业务板块中金融服务的风险管控隐忧 、回款能力的边际变化，以及资本市场的信心波动 ，都让贝壳的未来充满了更多不确定性。
01
净利锐减 ，核心主业深陷调整
贝壳的压力显而易见 。
2025年，贝壳全年实现收入946亿元 ，较2024年的935亿元微增1.2% ，但净利润从2024年的40.78亿元锐减至29.91亿元 ，降幅高达26.65% 。经调整后的净利润为50.17亿元，也远低于2024年的72.11亿元。
这份“增收不增利 ”成绩单背后 ，是核心主业持续承压的缩影 。
具体来看 ，存量房业务净收入为250亿元，同比下降11.3%；新房业务净收入为306亿元 ，同比下降9.1% 。二者贡献利润的降幅更为明显 ，分别同比下降19.29%和8.4%。受此影响，公司整体毛利率从2024年的24.6%下滑至21.4% 。
尽管经营压力陡增 ，贝壳在门店布局和用户触达上并未收缩 。截至2025年末 ，其门店总数达61139家，同比增长18.5%；移动月活跃用户数平均为4380万名 ，略高于上年。
然而 ，规模扩张并未有效对冲交易额的下滑 。
2025年平台总交易额为3.18万亿元，同比减少5% 。其中 ，存量房交易总额2.15万亿元 ，同比减少4.2%；新房交易总额8909亿元 ，同比减少8.2%。
若聚焦第四季度，形势更显严峻 。
2025年第四季度 ，贝壳营收221.9亿元 ，净利润只有8785万元，分别同比下滑28.71% ，84.95% 。该季房产总交易额同比下降36.7% ，存量房与新房交易额的降幅分别达到35.3%和41.7% 。
在业绩承压的背景下，贝壳仍通过股份回购与分红回馈股东 ，全年斥资9.21亿美元实施回购 ，并预计派息约3亿美元。
02
19亿元股份，天价薪酬再引热议
财报显示 ，2025年贝壳股份支付薪酬19.04亿元 ，较2024年27.26亿元有所回落，但仍是巨额支出 。这也是导致贝壳净利润与经调整净利润悬殊的核心因素之一 。
2023年 ，贝壳股份支付薪酬29.8亿元 ，彭永东约7.13亿元、单一刚约5.07亿元 ，合计拿走12.2亿元，占比41%；2024年两人合计6.81亿元 ，占比25% ，其中彭永东总约4.01亿元 、单一刚约2.99亿元。
若按40%占比推算，彭永东和单一刚两人2025年股份薪酬合计近8亿元；按25%占比推算 ，两人股份薪酬合计约5亿元 ，完整数据仍待详细财报披露 。
2021-2024年，彭永东和单一刚四年总薪酬已达30多亿元 ，堪称中国企业创历史纪录的打工皇帝 。
面对高管薪酬争议 ，贝壳官方曾作出解释，称两位创始人的薪酬中 ，绝大部分为2022年5月贝壳香港上市时 ，为满足港股同股不同权架构要求而授予的限
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